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資産運用 雑談

リバースモーゲージで生活が楽になるのか

資産運用

最近話題のリバースモーゲージです。
主に老後、住宅を担保に生活費の融資を受け、死後に担保に入れた住宅で返済する仕組み。
実際にどのような生活が待っているのでしょうか。
金銭面で考えてみましょう。

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リバースモーゲージで生活は楽になるのか

借入期間を何年と想定するかによります。
借り入れをして20年生きると想定したら、借入額の80%は金利で持っていかれます。
借入金を月割りして、そのうち80%は利息として返済するという事です。
とても生活が楽になるとは思えないですね。

何年借りる想定で利用するか考える必要があります。
しかし、借入期間は死亡までの期間です。
とてもコントロールの難しいローンです。
自分の死期が見えるころでないと怖くて使えませんね。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは。
住宅を担保に生活資金の借り入れを行い、死後に担保にした物件でローン返済する仕組みです。

老後資金の不足を補う救世主のような仕組みの様に宣伝されたりもしました。
子に不動産を残す必要がない場合。
子どもに負担をかけずに自立した老後を過ごしたい場合に利用します。

銀行によっていろいろな商品がありますが、利子分は月々の返済が必要です。

資金計画をシミュレーション

子に家を残す必要がない場合、今の生活を助ける手段、またはより裕福な生活をするために使います。
では、いったいどれくらいの生活資金が使えるのでしょうか。

仮に次の条件としましょう。
2000万円の借り入れ
金利4%

65歳で借り入れをして、85歳まで生きたとします。
20年間の借り入れです。

2000万円を20年の生活費の足しにするつもりで借りたとすると、
年100万円使えることになります。

ただし、年80万円の利息支払いが必要です。

元本2000万円は死ぬまで残り続けるので、それに毎年4%の利息が発生します。
住宅ローンは1%を切る低金利な時代ですが、リバースモーゲージの利息は3%以上が一般的の様です。
3%の利息だとしても年60万の利息が発生します。

すると、年100万円の生活費補助を見込んでいたつもりが、100万ー80万=20万のお金しか使えないのです。
月々2万円弱です。

そのために、2000万円の担保評価の自宅を手放すことになるのです。
死後なので、どうでもいいかもしれませんね。

適切な使い方を考えよう

金利が高いので、借り方を間違えると金利を払った挙句、家を持っていかれるだけ。
生活はほとんど楽になっていなかった。
という事になりかねません。

リバースモーゲージをうまく使うには、借入期間を短くすることです。
先ほどの条件でも借入期間を10年と想定したら、
年間の生活費に200万円の割り当てが出ます。
すると、利息を払っても120万円。
月10万円も生活費に充てられます。

とはいえ、死ぬ時期をコントロールするのは難しいですね。
リバースモーゲージの難しいところは借入期間をコントロールしにくいところです。
4%で25年借りると元本を利息が同じになります。
それ以上借りると借りた以上の利息を払うことになります。
借りたら25年以内に死にましょう。
という事になるのでしょうか。

もちろん、借入金を返済して自宅を取り戻すこともできます。
老後にそれができるぐらいならリバースモーゲージを利用する必要ないですね。

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